Aperçu

La Loi sur la vente en bloc (Ontario) (la « LVB ») s’applique à la vente de la totalité (ou la quasi‑totalité) du « stock »¹ (objets, denrées ou marchandises) d’une entreprise hors du cours normal des activités du commerce ou du vendeur. Comme l’a formulé la Cour suprême du Canada dans l’affaire Cie Trust National c. H & R Block Canada Inc.², l’objectif principal de la LVB consiste à protéger les droits de tous les créanciers, garantis et non garantis, lorsqu’un débiteur se départit de ses éléments d’actif hors du cours normal des activités.

Qu’est‑ce qu’une vente en bloc?

Toutes les ventes de biens ne constituent pas nécessairement des ventes en bloc aux fins de la LVB. Pour être considérée comme telle, la vente doit viser la totalité (ou la quasi‑totalité) des stocks du vendeur et s’effectuer hors du cours normal des activités de celui‑ci. Par exemple, le détaillant qui vend tous les chandails de sa boutique n’effectue pas nécessairement une vente en bloc aux fins de la LVB, étant donné que la vente de chandails fait partie de ses activités habituelles. Cependant, si le détaillant vend la totalité (ou la quasi‑totalité) du matériel, des caisses enregistreuses, des présentoirs et des cintres qui se trouvent dans sa boutique, cela pourrait être considéré comme une vente en bloc.

Si un vendeur et un acheteur souhaitent conclure une vente en bloc, la LVB exige que l’acheteur obtienne une ordonnance d’un tribunal ou le consentement écrit des créanciers du vendeur avant d’acheter les biens visés. Les tribunaux ontariens voient habituellement d’un mauvais œil les ventes en bloc qui ne sont pas effectuées conformément à la LVB. Les tribunaux reconnaissent toutefois les problèmes que la LVB présente de nos jours pour les opérations commerciales et font preuve d’un grand pouvoir discrétionnaire quand ils doivent prendre la décision d’annuler ou non une vente en bloc. Bien que l’objet de la LVB ne soit pas d’ordre punitif, le milieu des affaires considère en règle générale qu’elle constitue une formalité inutile ou qu’elle accroît sans raison le coût de l’opération de vente conclue entre deux parties.

Conséquences en cas de défaut de conformité

Le défaut de conformité éventuel à la LVB, qu’il soit intentionnel ou non, est habituellement le fait de l’acheteur. Si aucun avis n’est donné aux créanciers du vendeur ou si l’approbation d’un tribunal n’est pas demandée et obtenue, les créanciers du vendeur pourraient demander au tribunal d’annuler l’opération d’achat ou tenter de recouvrer les sommes qui leur sont dues auprès de l’acheteur.³

La LVB ne prévoit aucun mécanisme qui permettrait aux parties de renoncer à l’obligation de conformité, car les créanciers du vendeur ne participent pas aux négociations de vente. Habituellement, les vendeurs et les acheteurs conviennent d’une indemnité dans le cadre de la vente, de sorte que, si l’un ou l’autre des créanciers du vendeur s’oppose à la vente, l’acheteur en assumera le risque.

Les propriétaires peuvent faire valoir la LVB à l’encontre de locataires en défaut

Aux fins de la LVB⁴, un propriétaire est un fournisseur garanti, ce qui lui permet de recourir à la LVB si un locataire vend son matériel, ses biens, ses stocks ou ses autres éléments d’actif et ne paie pas son loyer (tout en, dans la plupart des cas, quittant les lieux au même moment). Si le propriétaire n’a pas été avisé de la vente et qu’aucune ordonnance d’un tribunal n’a été obtenue (ce qui est souvent le cas), le propriétaire pourra intenter une poursuite et demander au tribunal de comptabiliser la valeur des biens achetés et de rendre un jugement à l’encontre de l’acheteur, l’obligeant à rembourser les sommes dues par le vendeur aux termes du bail⁵. Comme il y a fort à parier que le locataire vendeur dispose de peu de liquidités ou d’éléments d’actif, le propriétaire est plus susceptible de récupérer son dû auprès de l’acheteur.

Avant de pouvoir intenter un recours à l’encontre du locataire ou de l’acheteur, le propriétaire doit avoir été mis au courant de la vente de la totalité (ou de la quasi‑totalité) du stock du locataire. Les propriétaires qui veulent avoir la possibilité de récupérer les sommes qui leur sont dues devraient envisager de prendre les mesures proactives suivantes :

• demander à ce que le gestionnaire de l’immeuble l’avise de tout déplacement suspect d’articles à l’extérieur des locaux du locataire;
• examiner les avis de faillite ou de mise sous protection de la LACC qui sont publiés à l’égard des locataires;
• surveiller les mises aux enchères et les marchés en ligne (comme Kijiji) pour repérer toute vente de stocks par le locataire.

Le propriétaire qui estime pouvoir exercer un recours en vertu de la LVB doit entreprendre une action sans délai. Dans l’affaire Novacrete Construction Ltd. v. Profile Building Supplies Inc.⁶, un locataire avait transféré la totalité de ses stocks et de son actif à une nouvelle société, nonobstant les sommes qu’il devait à ses créanciers, y compris le propriétaire. Le propriétaire a exercé un recours en vertu de la LVB en vue de faire annuler l’opération et de se faire rembourser la somme qui avait été placée hors de sa portée. Le tribunal n’a pas tranché la question de savoir s’il s’agissait effectivement d’une vente en bloc, car le propriétaire a mis six ans avant d’intenter son action.

Le présent article a été rédigé en collaboration avec Rachael Andrew, stagiaire en droit au bureau de Toronto de Dentons.

References
¹ La définition du terme « stock » dans la LVB (article 1) est assez large et comprend les catégories suivantes :

1. des objets, des denrées ou des marchandises qui font habituellement l’objet du commerce;
2. des objets, des denrées ou des marchandises dont une personne fait le commerce ou la production ou qui proviennent d’une entreprise;
3. des accessoires fixes et des objets avec lesquels une personne exploite un commerce ou une entreprise. Dans le cas d’une vente en bloc, la loi s’applique à tous les autres biens meubles ou immeubles qui font également l’objet de la vente.

² 2003 CSC 66.
³ LVB, art. 16.
⁴ LVB, art. 1; voir également l’affaire Atsana Semiconductor Corp., 2005 CarswellOnt 3304.
⁵ Bien que le présent article ne traite pas de ce sujet, un propriétaire pourrait également exercer un recours en cas d’abus en vertu de l’article 248 de la Loi sur les sociétés par actions (Ontario), L.R.O. 1990, chap. B.16. À cet égard, il y a lieu de se reporter à l’affaire Sidaplex-Plastic Suppliers Inc. v. Elta Group Inc., (1998), 40 O.R. (3d) 563.
⁶ 2000 CarswellOnt 2553.