Click here for English

Afgelopen 4 november 2022 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen die door de rechtbank Zeeland-West Brabant zijn gesteld beantwoord over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Volgens de Hoge Raad kunnen alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’. De vraag is of de Hoge Raad met deze uitspraak meer duiding heeft gegeven aan de hand van welke criteria moet worden beoordeeld of er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ als gevolg van verbouwingswerkzaamheden.

Feiten en omstandigheden

In deze zaak ging het om de verkrijging van een hotelgebouw dat voorafgaand aan de levering door verkoper is verbouwd van kantoorpand tot hotel.

Het kantoorgebouw is aan de binnenzijde gestript en er zijn sanitaire aanpassingen uitgevoerd. Daarnaast is het gebouw voorzien van een nieuwe sprinkler- en verwarmingsinstallatie. Aan de bestaande constructie van het gebouw zijn geen wijzigingen aangebracht. Het dak, de vloeren, trappen, plafonds en de liften zijn niet verwijderd of vervangen. Ook het uiterlijk aanzien van het gebouw is niet veranderd. De belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de verbouwing heeft geleid tot een in wezen nieuw gebouw en dat de verkrijging van het hotelgebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting omdat de levering ervan is belast met omzetbelasting.

Verloop

De rechtbank oordeelde bij tussenuitspraak dat niet duidelijk is aan de hand van welke criteria het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ moet worden ingevuld en stelde om die reden prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Bij beoordeling of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ kan hier volgens de Hoge Raad enkel sprake van zijn als er wijzigingen in de bouwkundige constructie zijn aangebracht. Daaronder mede begrepen de vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Een verbouwing zal daarom niet snel zo ingrijpend zijn dat daardoor in wezen nieuwbouw ontstaat, aldus de Hoge Raad.

Overige factoren als (i) bouwkundige identiteituiterlijke herkenbaarheid, (ii) wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, (iii) de grootte van de gedane investeringen en de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde - kunnen, evenals andere factoren aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Deze zijn echter nooit doorslaggevend of noodzakelijk.

Praktische gevolgen

Met haar uitspraak maakt de Hoge Raad nogmaals duidelijk dat de beoordeling of sprake is van in wezen nieuwbouw een feitelijke toets is. Het zwaartepunt lijkt te liggen bij de bouwkundige constructie. In hoeverre een aanpassing van de bouwkundige constructie leidt tot een voldoende ingrijpende verbouwing om van in wezen nieuwbouw te spreken blijft een feitelijke toets. Zou bijvoorbeeld het plaatsen van een tussenverdieping en het aanbrengen van liften kunnen kwalificeren als een zodanige aanpassing om te spreken van nieuwbouw? Anders dan de bouwkundige constructie dienen de andere factoren slechts als een aanwijzing te gelden. Of deze kwalificatie voor- of nadelig is hangt af van het beoogde gebruik van deze onroerende zaak. Ondanks dat deze uitspraak iets meer houvast geeft omtrent het begrip ‘in wezen nieuwbouw’, zal nog steeds per geval beoordeeld moeten worden of de aangebrachte bouwkundige wijzigingen al dan niet leiden tot de kwalificatie ‘in wezen nieuwbouw’ en blijft er dus ruimte voor discussie.