Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Projekt”) został przyjęty przez Sejm 26 maja 2023 r., a obecnie oczekuje na zatwierdzenie przez Senat. Zmiany wprowadzone przepisami Projektu będą mieć wpływ na realizację projektów PV.

I. Aktualne przepisy

W obecnym stanie prawnym inwestycje fotowoltaiczne mogą nadal być lokalizowane zarówno na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i – w przypadku jego braku – na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasadnicza różnica pomiędzy wskazanymi tytułami lokalizacyjnymi, polega na tym, że o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem uchwalanym przez gminę w ramach długotrwałej i wieloetapowej procedury, o tyle decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana jest w postępowaniu administracyjnym bezpośrednio na rzecz inwestora. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzedza również przygotowanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, określającego politykę przestrzenną gminy, w tym ogólne lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Studium”).

W obecnym stanie prawnym brakuje jest ustawowych ograniczeń dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla projektów PV (z wyjątkiem lokalizacji projektów PV na najcenniejszych klasach gruntów rolnych (tj. klasach I-III), dla których wymagane jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

W obecnym stanie prawnym same zapisy Studium nie są wiążące dla organów wydających decyzje o warunkach zabudowy. Wynika to z tego, że Studium, jako dokument przygotowawczy do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest aktem prawa miejscowego. W efekcie Studium samo w sobie nie stanowi przeszkody do wydania korzystnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy jest ważna bezterminowo, z zastrzeżeniem przypadków, w których wygaśnie z innych przyczyn, w tym:

• gdy inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę dla danego terenu lub
• kiedy dla terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zawierający odmienne ustalenia od ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy (np. wprowadzenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zabudowy mieszkaniowej w miejsce zabudowy przemysłowej dopuszczonej w dotychczasowej decyzji o warunkach zabudowy).

II. Podsumowanie najważniejszych zmian wprowadzanych w najnowszym projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Najnowsza wersja Projektu jest datowana na 26 maja 2023 r. Zgodnie z aktualnym harmonogramem najważniejsze zmiany wynikające z Projektu powinny wejść w życie z dniem 1 stycznia 2026 r., a co do zasady sam Projekt wejdzie w życie w ciągu 30 dni od jego ogłoszenia.

Projekt wprowadza między innymi następujące zmiany:

• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ma zostać zastąpione planem ogólnym, który ma być uchwalany jako obowiązujący akt prawa miejscowego (w odróżnieniu od Studium, które nie stanowi aktu prawa miejscowego);
• plan ogólny będzie wprowadzać strefy planistyczne (np. strefa przemysłowa, strefa usługowa, strefa infrastruktury) oraz gminne standardy urbanistyczne (np. parametry kształtowania zabudowy) i może obejmować obszary zabudowy uzupełniającej oraz obszar zabudowy śródmiejskiej – parametry te należy uwzględnić przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy;
• (niezamontowane na budynku instalacje OZE planowane na: użytkach rolnych klas I-III, gruntach leśnych, użytkach rolnych IV klasy, obejmujących instalacje o mocy zainstalowanej elektrycznej powyżej 150 kW, a także instalacje o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW (niezależnie od klasy gruntu), będą lokalizowane wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• wydawanie indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy będzie ograniczone – w szczególności większość instalacji PV nie będzie można lokalizować na podstawie takiej decyzji (patrz pkt powyżej); oraz
• wprowadzenie ograniczenia czasowego dla wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Projekt przewiduje, że decyzje o warunkach zabudowy wygasną po upływie 5 lat od dnia uprawomocnienia się decyzji. Niemniej jednak, wskazany przepis nie będzie miał zastosowania do decyzji, które uprawomocnią się przed 1 stycznia 2026 roku.

III. Konsekwencje proponowanych zmian

Po przyjęciu Projektu, z chwilą wygaśnięcia Studium (tj. po przyjęciu planu ogólnego, lecz nie później niż 31 grudnia 2025 r.), projekty fotowoltaiczne będą – co do zasady – lokalizowane wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym do tego czasu możliwe będzie uzyskanie dla takich przedsięwzięć decyzji o warunkach zabudowy (z zastrzeżeniem przepisów przejściowych, o których mowa w pkt IV poniżej).

Po upływie wskazanego terminu, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe będzie wyłącznie w przypadku wolnostojących instalacji fotowoltaicznych o mocy do 1000 kW zlokalizowanych na gruntach innych klas niż grunty leśne lub grunty orne klas I-IV, nadal możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, o ile spełnione zostaną określone warunki. Jednym z elementów w ramach postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie weryfikacja oraz potwierdzenie zgodności warunków i zasad zagospodarowania terenu określanych w decyzji z planem ogólnym. Ponadto, zgodnie z wprowadzoną nową ogólną zasadą, decyzje o warunkach zabudowy nie będą wydawane dla inwestycji planowanych na obszarach innych niż tzw. obszary uzupełnienia zabudowy.

W związku z powyższym, większość inwestycji będzie uwzględniana w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Projektem, wskazana zasada lokalizacji inwestycji na obszarach uzupełnienia zabudowy nie dotyczy instalacji OZE tj. w praktyce wolnostojących instalacji fotowoltaicznych o mocy do 1000 kW zlokalizowanych na gruntach innych klas niż grunty leśne lub grunty orne klas I-IV (dla inwestycji o wyższej mocy i tak wymagany będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Dla tego typu inwestycji wymagane będzie jednak zachowanie zgodności z zapisami planu ogólnego.

W konsekwencji powyższe zasady istotnie ograniczą możliwość zagospodarowania terenów nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, inaczej niż w przypadku aktualnie obowiązujących przepisów.

IV. Przepisy przejściowe

Projekt przewiduje między innymi następujące przepisy przejściowe:

• w okresie obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tj. maksymalnie do dnia 31 grudnia 2025 r.), projekty fotowoltaiczne (również o mocy przekraczającej 1000 kW oraz o mocy do 1000 kW zlokalizowane na gruntach ornych klas I-IV) będą mogły być lokalizowane również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy;
• do postępowań w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie Projektu, stosują się przepisy dotychczasowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich dotychczasowe przepisy obowiązującej ustawy;
• postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy wszczęte po dniu wejścia w życie Projektu, a przed wygaśnięciem obowiązującego Studium będą prowadzone zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy – jeżeli wniosek został złożony w dniu 1 stycznia 2026 r. lub później – będzie możliwe wyłącznie w przypadku uchwalenia przez daną gminę planu ogólnego;
• dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą obowiązywać na danym obszarze do dnia wejścia w życie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze i mogą być zmieniane na podstawie nowych przepisów;
• po wygaśnięciu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest możliwe, jeżeli dana gmina przyjęła plan ogólny; oraz
• od dnia wejścia w życie Projektu do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczającego lokalizację urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii będzie możliwe niezależnie od treści Studium, a w procedurze uchwalania takiego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłączony zostanie obowiązek stwierdzenia przez radę gminy, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie narusza ustaleń Studium.