20 maja 2021 r. Sejm uchwalił ustawę („Ustawa Zmieniająca”) o zmianie ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych („Ustawa COVID-19”).   

Uchwalona przez Sejm Ustawa Zmieniająca została przekazana do Senatu i będzie przedmiotem dalszych obrad.

Ustawa Zmieniająca przewiduje dwie istotne zmiany w zakresie wzajemnych zobowiązań stron umów najmu, umów dzierżawy lub innych podobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej („Umowy”). Po pierwsze, na mocy Ustawy Zmieniającej uchylony zostaje art. 15ze Ustawy COVID-19 („Obecna Regulacja”), dodany zostaje zaś nowy art. 15ze¹ („Nowa Regulacja”). Dla przypomnienia Obecna Regulacja, przewiduje w okresie zakazu prowadzenia działalności w centrach handlowych czasowe wygaszenie zobowiązań dotyczących zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych wynikających z Umów, jeżeli Najemca złoży udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy („Oferta”). Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Nowa Regulacja będzie znajdowała zastosowanie do Umów zawartych przed dniem 14 marca 2020 r., których przedmiotem jest powierzchnia handlowa znajdująca się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., niezależnie od celu oddania jej do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.

Zgodnie z Nową Regulacją, wysokość świadczeń należnych od podmiotów uprawnionych do używania powierzchni handlowej („Najemcy”) na podstawie Umów, ulegnie obniżeniu:

1. do 20% wysokości tych świadczeń należnych przed dniem 14 marca 2020 r. – w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw.,
2. do 50% wysokości tych świadczeń należnych przed dniem 14 marca 2020 r. – w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu.

Nowa Regulacja stanowi o „świadczeniach należnych udostępniającemu” na podstawie Umów, tym samym obejmuje swoim zakresem zatem nie tylko czynsz, lecz także inne świadczenia należne udostępniającemu w związku z zawartą umową. 

Jeżeli obniżenie wysokości świadczeń nie byłoby uzasadnione w świetle art. 357¹ Kodeksu cywilnego, każda ze stron może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń. Sąd może, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługują świadczenia w obniżonej wysokości.

Zgodnie z Art. 7 Ustawy Zmieniającej, jeżeli Najemca, który przekazał Ofertę, złoży w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie Ustawy Zmieniającej oświadczenie woli o cofnięciu Oferty, do takiej Umowy zastosowanie będzie znajdować Nowa Regulacja. Oświadczenie woli Najemcy wywołuje skutki od dnia jego złożenia. W przypadku, gdy Najemca nie złoży wskazanego oświadczenia woli o cofnięciu Oferty, Oferta jest wiążąca przez okres wskazany w par. 2 Obecnej Regulacji.

Literalne brzmienie Art. 7 nie przesądza, czy przepis ten będzie znajdował zastosowanie do wszystkich Ofert złożonych przez Najemców na podstawie Obecnej Regulacji, czy jedynie do Ofert złożonych w związku ze zniesieniem ostatniego z zakazów prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., wobec którego termin na składanie Ofert rozpoczął się w dniu 4 maja 2021 r. i zakończy się w dniu 4 sierpnia 2021 r. Nie jest także jasne, czy Art. 7 będzie mógł być stosowany w stosunku do Ofert, które zostały przyjęte przez udostępniającego. 

W świetle powyższych wątpliwości, jeżeli Ustawa Zmieniająca zostanie przyjęta przez Senat w obecnym brzmieniu, jest wysoce prawdopodobne, że Najemcy będą stosować wobec Art. 7 wykładnię rozszerzającą, mając na celu objęcie jego dyspozycją wszystkich Ofert składanych w związku z zakazami prowadzenia działalności począwszy od marca 2020 r. Istnieją jednak silne argumenty przeciwko takiej wykładni rozszerzającej, opierające się na ogólnym zakazie działania prawa wstecz, który doznaje wyjątku kiedy taki retroaktywny skutek jest uzasadniony szczególnymi okolicznościami. Żadne takie okoliczności nie zostały jednak wskazane w toku procesu legislacyjnego.

Zgodnie z Ustawą Zmieniającą, zarówno Nowa Regulacja, jak i Art. 7 wejdą w życie po upływie 21 dni od dnia jej ogłoszenia.

W przypadku jakichkolwiek pytań, pozostajemy do dyspozycji.