Hoge Raad bevestigt ‘in wezen nieuwbouw’ bij ingrijpende verbouwing Wollenstoffenfabriek

Klik hier voor Engels

Weer een mooie BTW vastgoedzaak door de Hoge Raad beslist. Op vrijdag 11 november heeft de Hoge Raad bevestigd dat de Wollenstoffenfabriek in Tilburg kwalificeerde als nieuw vervaardigd voor de BTW. In lijn met de uitspraak van vorige week, concludeerde de Hoge Raad dat met name de wijzigingen in de bouwkundige constructie doorslaggevend zijn in de kwalificatie van een verbouwde onroerende zaak als nieuw of oudbouw voor BTW-doeleinden. Factoren zoals een functiewijziging, bouwkundige identiteit, uiterlijke identiteit zijn noch op zichzelf, nog tezamen genomen doorslaggevend of noodzakelijk voor de kwalificatie in wezen nieuwbouw. De ruime interpretatie van de factor bouwkundige constructie zorgt voor nieuwe kansen om de vrijstelling overdrachtsbelasting toe te passen op verbouwde panden en renovaties! 

Feiten en omstandigheden

Belanghebbende heeft in drie fases vier bouwdelen van een voormalig wollenstoffenfabriek verkregen. Drie van de vier delen zijn volledig gesloopt en weder opgebouwd tot nieuwbouw. Op het laatste perceel, waar tevens een rijksmonument stond, is een oud fabrieksgebouw verbouwd/getransformeerd tot retail centrum. Deze verbouwing kostte meer dan tien keer de aankoopprijs.

De verbouwing van de fabriek tot retail centrum bestond uit 

1. De sloop van de binnenmuren,
2. De sloop van een stuk van het fabrieksgebouw, 
3. Vernieuwing van het dak met dezelfde uiterlijke kenmerken als het oorspronkelijke dak, 
4. Reparatie en/of vervanging van de gietijzeren zuilen, 
5. De bouw van een nieuwe draagconstructie, en 
6. Grotendeels de vernieuwing van de vloer (inclusief aanpassingen aan de fundering).

Belanghebbende was van mening dat de verkrijging van dit nieuwe retail centrum kwalificeerde als in wezen nieuwbouw met als gevolg dat belanghebbende de samenloopvrijstelling van de overdrachtsbelasting kon toepassen. Volgens de inspecteur was geen sprake van “in wezen nieuwbouw” als gevolg waarvan de samenloopvrijstelling niet toepasbaar was.

Verloop

De rechtbank Zeeland-West Brabant oordeelde reeds in 2019 dat gelet op de verrichte werkzaamheden aannemelijk is dat de constructie zodanig is aangepast dat er bouwkundig sprake is van vervanging door nieuwbouw. Het feit dat monumentale aspecten bewaard zijn gebleven doet hier volgens de rechtbank niet aan af. Derhalve is de rechtbank van oordeel dat een nieuw vervaardigd goed is geleverd, welke levering van rechtswege is belast met omzetbelasting. De vrijstelling van overdrachtsbelasting is dan van toepassing. Tegen deze uitspraak is hoger beroep ingesteld door de inspecteur.

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelt vervolgens dat geen sprake is van een nieuw vervaardigd goed nu de verbouwing volgens haar was gericht op het terugbrengen van de monumentale eigenschappen van het oude fabriekspand. Dit komt mede doordat dat de uiterlijke kenmerken van de fabriek behouden zijn gebleven. Volgens het Hof bestonden er in de jurisprudentie van de Hoge Raad geen aanknopingspunten dat doorslaggevend is in hoeverre aan een onroerende zaak constructieve wijzigingen hebben plaatsgevonden.

Tegen deze uitspraak is vervolgens cassatie aangetekend door belanghebbende. Voorafgaand aan deze concludeerde A-G Ettema in haar conclusie van 3 januari 2022 dat in geval de draagconstructie van het gebouw ingrijpend is gewijzigd, er omvangrijke investeringen zijn gedaan (van bijna tienmaal de aanschafprijs) en de nieuwe aanwending als retail centrum, er geen andere conclusie getrokken kon worden dat ingrepen hebben plaatsgevonden die van zodanige aard zijn dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden en dus sprake is van een nieuw vervaardigd goed voor BTW-doeleinden.

De Hoge Raad volgt in haar uitspraak deels de zienswijze van A-G Ettema. De wijzigingen in de bouwkundige constructie zijn volgens de Hoge Raad doorslaggevend.  Alleen die wijzigingen, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, aldus de Hoge Raad. Zij oordeelt dat de hierboven omschreven werkzaamheden zodanige ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie inhouden dat geen andere conclusie mogelijk is dan dat de werkzaamheden bij de Wollenstoffenfabriek hebben geleid tot “in wezen nieuwbouw”. 

Praktische gevolgen

In navolging van haar uitspraak van 4 november bevestigt de Hoge Raad dat om te kunnen spreken van “in wezen nieuwbouw” het zwaartepunt ligt bij ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie. De Hoge Raad erkent zelf dat de beoordeling hiervan per geval bekeken moet worden. Het feit dat de uiterlijke kenmerken in dit geval niet waren gewijzigd doet hier dus niets aan af. Voor transformatieprojecten is het dus altijd aan te raden vooraf duidelijk te bepalen welke werkzaamheden verricht zullen worden om te beoordelen of er sprake is van dergelijke ingrijpende wijzigingen. Werkzaamheden louter aan de binnenkant kunnen ook leiden tot een nieuw vervaardigd pand voor BTW-doeleinden en derhalve toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting! Kortom, voldoende mogelijkheden!