La loi Climat et Résilience du 24 août 2021, issue des travaux de la Convention citoyenne pour le climat, constitue une pierre angulaire dans l’intégration des enjeux environnementaux dans la réglementation touchant un prisme large de sujets relevant de la vie quotidienne : consommation, logement, déplacement, etc.

Nous présentons ici ses mesures phares en matière de logement, sous l’angle de la relation bailleur -preneur et des obligations nouvelles impactant les baux et la faculté de louer un logement.

Ces mesures visent à sanctionner les propriétaires de passoires énergétiques qui seraient enclins à ne pas rénover leur logement.

1/ Gel de l’augmentation des loyers :

Depuis le 24 août 2022 en métropole, toute augmentation de loyer est exclue pour les logements classés F ou G. Ce sera également le cas à compter du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte.

Concrètement, cela signifie que le bailleur ne peut plus :

• augmenter le loyer au moment d’établir le bail à conclure avec un nouveau locataire, après une précédente location ;
• notifier une hausse de loyer au preneur lors du renouvellement de son bail ;
• procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail, en application d’une clause d’indexation du loyer ;
• engager une action en réévaluation du loyer au renouvellement du bail dans les zones tendues.

Sont concernées les locations nues ou meublées ainsi que les baux mobilité, mais pas les meublés touristiques ni les baux dits code civil (locations qui ne constituent pas la résidence principale du preneur).

2/ Retrait du marché locatif :

La loi Climat et Résilience a élargi le champ d’application de l’obligation, d’ordre public, du bailleur de délivrer un « logement décent » à son preneur

En créant un nouvel article L173-1-1 du CCH, elle a instauré une classification du niveau de performance énergétique, exprimé en :

• kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, s'agissant de la consommation énergétique, et
• kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s'agissant des émissions de gaz à effet de serre induites.

La classe A valorise ainsi les actifs extrêmement performants tandis que la classe G sanctionne ceux qui sont extrêmement peu performants.

Depuis le 1er janvier 2023, un logement ayant une consommation supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, ne peut plus être qualifié de logement décent. Cela correspond à une partie de la classe G. Ce type d’actif est donc d’ores et déjà sorti du marché de la location.

Le décret d’application du 18 août 2023 a renforcé le niveau de performance énergétique minimal des logements de manière échelonnée :

• au 1er janvier 2025 : le niveau minimum devra correspondre à la classe F ;
• au 1er janvier 2028 : ce sera la classe E ; et
• au 1er janvier 2034 : ce sera la classe D.

Ainsi, en 2025, ce seront l’ensemble des biens classés G qui ne pourront plus être loués. Puis en 2028, les biens classés F et en 2034 les biens classés E.

Des seuils différents s’appliquent en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte.

L’échéance de 2025 est toutefois discutée compte tenu de l’inflation et le ministre de l’économie Bruno Le Maire vient d’annoncer qu’un report du calendrier est à l’étude.

A noter que ces critères concernent les locations nues ou meublées mais pas les locations saisonnières (meublés de tourisme) ni les baux dits code civil (locations qui ne constituent pas la résidence principale du preneur).

Si le propriétaire met toutefois en location ce logement non décent, il s’expose à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, ou à une suspension de sa perception, et à la suspension de la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux.

3/ Des exemptions très limitées

Sont exemptés les bâtiments pour lesquels les travaux :

• entraineraient des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction en contradiction avec les règles prévues pour les monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables, etc ;
• excèderaient 50% de la valeur vénale du bien évaluée par un professionnel de l’immobilier
• feraient courir un risque de pathologie du bâti justifié par une note argumentée d’un homme de l’art ;
• ne seraient pas conformes à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l'aspect des façades et à leur implantation.

4/ Qu'en est-il des baux en cours ?

Pour les baux en cours : l’enjeu est la demande de mise en conformité qui serait formulée par le preneur contre le bailleur. 

Le juge ne pourra ordonner de mesure de mise en conformité si, en copropriété, le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Bien évidemment, le bailleur ne saurait faire supporter au preneur le coût de ces travaux de mise aux normes de décence. 

Les bailleurs ne peuvent donc plus faire la sourde oreille s’ils veulent éviter un retrait de leur bien du marché locatif. Des audits énergétiques se développent pour identifier les solutions techniques pour améliorer la performance du bien.

5/ En copropriété :

2 mesures principales sont à retenir :

• Obligation de réaliser un DPE collectif pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, avec un calendrier échelonné de réalisation du DPE selon le nombre de lots dans la copropriété. Cette obligation jouera même si le ou les bâtiments ne sont pas dotés d’une installation collective de chauffage ou refroidissement. Le DPE sera renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans sauf s’il permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C et que le DPE est postérieur au 1er juillet 2021.
• Obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux, pour toutes les copropriétés construites il y a plus de 15 ans, dès le 1er janvier 2023, avec actualisation tous les 10 ans. Le plan est inscrit à l’ordre du jour de chaque AG. Un fonds de travaux doit être constitué avec une cotisation annuelle de 2,5% minimum du montant des travaux prévus par le plan et devant être supérieure ou égale à 5% du budget prévisionnel.

6/ Nouvelles mentions obligatoires pour les baux de logements nus ou meublés :

Là encore, ces nouvelles mentions entrent en vigueur de manière échelonnée :

• au 1er janvier 2024 : il faudra viser le calendrier échelonné du niveau de performance minimal et le numéro d’identifiant fiscal du logement ;
• au 1er janvier 2025 : il faudra indiquer le niveau de performance du logement (c’est la classification du DPE).

Le DPE faisant partie des diagnostics obligatoires pour louer ou vendre un bien, la performance énergétique du logement doit nécessairement être communiquée à tout locataire ou acquéreur.

A noter enfin que l’obligation d’information environnementale de l’acquéreur ou du locataire du logement doit être effectuée même en amont du bail et dès l’étape de l’annonce de mise en vente ou location.