En vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la LTSLU), qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2022, certains propriétaires non-canadiens et, dans certaines circonstances, certains propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels au Canada doivent produire une déclaration annuelle pour chacun de leurs immeubles résidentiels et, sous réserve de certaines exemptions, payer une taxe sur les logements sous-utilisés (la TSLU) de 1 %, calculée sur la valeur de l’immeuble. La date limite pour produire une déclaration annuelle pour l’année 2022 est le 30 avril 2023. Nous invitons les propriétaires d’immeubles résidentiels à lire le présent article pour déterminer s’ils sont visés par cette nouvelle mesure, qui pourrait les obliger à produire une déclaration annuelle ou encore les assujettir à la TSLU.
Exigences relatives à la déclaration annuelle de TSLU
À moins qu'une personne ne soit un « propriétaire exclu », la LTSLU exige que le propriétaire d'un ou de plusieurs immeubles résidentiels au Canada au 31 décembre d'une année civile produise, pour chacun de ces immeubles, une déclaration annuelle (une Déclaration de TSLU). Cette exigence de déclaration s'applique même si aucune TSLU n'est payable en raison d'une exemption légale en vertu de la LTSLU.
À ces fins, les immeubles résidentiels comprennent, sans s'y limiter, les maisons individuelles, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les logements en copropriété situés au Canada.
Quelle est la date limite pour produire une Déclaration de TSLU?
La Déclaration de TSLU1 pour une année civile doit être produite au plus tard le 30 avril de l'année suivante et doit inclure certains renseignements prescrits, notamment la citoyenneté du propriétaire (si le propriétaire n'est pas un citoyen canadien ou un résident permanent), l'adresse et le type d’immeuble résidentiel, les noms et pourcentages de propriété des autres copropriétaires de l’immeuble et l'applicabilité de toute exemption légale du paiement de la TSLU.
Qui est le propriétaire d'un immeuble résidentiel?
Contrairement à ce que prévoient la plupart des lois fiscales, le propriétaire d'un immeuble résidentiel aux fins de la LTSLU est le propriétaire qui détient le titre de propriété selon le registre foncier applicable où est situé l’immeuble (par opposition au propriétaire réel). Par conséquent, un propriétaire apparent ou un nu fiduciaire qui détient le titre légal d'un immeuble résidentiel au profit d'autres personnes, et non le ou les propriétaires réels de cet immeuble, est tenu de produire la Déclaration de TSLU.
Un propriétaire comprend également une personne qui est détentrice d’un domaine viager, une personne qui est titulaire d'un bail viager et une personne qui a, en vertu d'un bail de longue durée (c'est-à-dire un bail d'une durée d'au moins 20 ans), la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble résidentiel est situé, mais pas une personne qui confère la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble résidentiel est situé aux titulaires d'un bail viager ou à une personne en vertu d'un bail de longue durée.
Qui n'a pas besoin de produire une Déclaration de TSLU?
Le propriétaire d'un immeuble résidentiel qui est un propriétaire exclu n'est pas tenu de produire une Déclaration de TSLU et n'est pas tenu de payer la TSLU. Les propriétaires exclus sont notamment les citoyens canadiens et les résidents permanents (sauf si l’immeuble résidentiel est détenu par un particulier canadien en sa qualité de fiduciaire d'une fiducie ou d’associé d'une société de personnes), les sociétés canadiennes cotées en bourse, les fiduciaires d'une fiducie de fonds commun de placement, d'une fiducie de placement immobilier ou d'une fiducie intermédiaire de placement déterminée, les organismes de bienfaisance enregistrés, les universités, les hôpitaux et les corps dirigeants autochtones.
Exemptions de la TSLU
Bien qu'une personne doive produire une Déclaration de TSLU en vertu de la LTSLU, elle peut ne pas être tenue de payer la TSLU en raison d'un certain nombre d'exemptions prévues par la LTSLU. Ces exemptions peuvent s'appliquer selon le type de propriétaire, l'occupant de l’immeuble, la disponibilité de l’immeuble ou l'emplacement et l'utilisation de l’immeuble.
Type de propriétaire
Outre les propriétaires exclus, la TSLU n'est pas payable par les « personnes morales canadiennes déterminées », c'est-à-dire les sociétés canadiennes dont moins de 10 % des actions avec droit de vote et de la valeur des capitaux propres sont détenus par des particuliers ou des sociétés non-canadiens.
La TSLU n'est pas non plus payable par une personne qui possède l’immeuble uniquement en sa qualité d'associé d'une « société de personnes canadienne déterminée », c'est-à-dire une société de personnes dont chaque associé est un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée, ni par une personne qui possède l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d'une « fiducie canadienne déterminée », c'est-à-dire une fiducie dont chaque bénéficiaire ayant un droit de bénéficiaire sur l’immeuble résidentiel est un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée.
La TSLU n'est pas non plus payable par une personne décédée au cours de l'année civile ou de l'année précédente (ou par son représentant personnel) ou par une personne qui était copropriétaire avec un propriétaire décédé.
Une personne n'a pas à payer la TSLU l'année où elle a acquis la propriété de l’immeuble, à condition qu'elle n'ait jamais été propriétaire de l’immeuble au cours des neuf années civiles précédentes. La personne doit tout de même produire une Déclaration de TSLU l'année de l'acquisition.
Occupant de l’immeuble
La TSLU n'est pas payable lorsque l’immeuble est le lieu de résidence habituelle d’un particulier propriétaire, de son époux/épouse ou conjoint(e) de fait, ou de son enfant lorsque celui-ci est étudiant. Elle n'est pas non plus payable lorsque l’immeuble est occupé pendant une période d'au moins 180 jours au cours de l'année civile par un particulier sans lien de dépendance en vertu d'un contrat de location, un particulier avec lien de dépendance en vertu d'un contrat de location qui paie un loyer raisonnable, un particulier qui est le propriétaire ou l'époux/l’épouse ou le ou la conjoint(e) de fait du propriétaire et qui détient un permis de travail canadien, ou un citoyen canadien ou un résident permanent qui est l'époux/l’épouse, le ou la conjoint(e) de fait, le parent ou l'enfant du propriétaire.
Si un particulier non-canadien, ainsi que son époux/épouse ou conjoint(e) de fait non-canadien(ne), possèdent plusieurs immeubles résidentiels, la TSLU peut être payable sur tous ces immeubles, à l'exception de l’immeuble ayant été désigné comme lieu de résidence habituelle ou de l’immeuble occupé par un particulier décrit ci-dessus.
Disponibilité de l’immeuble résidentiel
La TSLU n'est pas payable si l’immeuble ne convient pas à une occupation à l’année comme lieu de résidence ou s'il est inaccessible durant certaines saisons parce que l'accès public n'est pas maintenu toute l'année. Elle n'est pas non plus payable lorsque l’immeuble fait l'objet de rénovations pendant une période d'au moins 120 jours consécutifs au cours de l'année civile, ou lorsqu'un sinistre ou une condition dangereuse rend l’immeuble inhabitable pendant une période d'au moins 60 jours consécutifs au cours de l'année civile.
Dans le cas d’immeubles nouvellement construits, la TSLU n'est pas payable si la construction de l’immeuble n'est pas en grande partie achevée avant le mois d'avril de l'année civile, ou si l’immeuble est construit au cours du premier trimestre de l'année et qu'il est offert en vente au public au cours de l'année.
L’emplacement et l’utilisation de l’immeuble
La TSLU n'est pas payable si l’immeuble est situé dans certaines régions prescrites du Canada2 et qu'il est utilisé à titre de résidence ou d'hébergement par le propriétaire ou son époux/épouse ou conjoint(e) de fait pendant au moins 28 jours au cours de l'année civile.
Calcul de la TSLU
La TSLU est calculée au taux de 1 % sur la valeur imposable de l’immeuble, qui correspond généralement à la plus élevée des valeurs suivantes : a) sa valeur telle qu'évaluée par un organisme gouvernemental tel que la Société d'évaluation foncière des municipalités en Ontario; b) le prix de vente le plus récent de l’immeuble au plus tard le 31 décembre de l'année civile. Par ailleurs, une personne peut choisir d'utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble à tout moment à compter du 1er janvier de l'année civile et au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante. La juste valeur marchande doit être appuyée par une évaluation écrite et fournie à l'Agence du revenu du Canada sur demande.
Pénalités
Une personne qui omet de produire la Déclaration de TSLU comme l'exige la LTSLU s’expose à une pénalité minimale de 5 000 $ CA si la personne est un particulier ou de 10 000 $ CA dans tous les autres cas, et à une pénalité maximale égale au total de 5 % de la TSLU payable plus 3 % de la TSLU payable pour chaque mois complet où la Déclaration de TSLU n'est pas produite. Si la Déclaration de TSLU pour une année civile n'est toujours pas produite au 31 décembre de l'année civile suivante, le montant maximal de la pénalité est déterminé comme si certaines exemptions de la TSLU (comme celles fondées sur l'occupant de l’immeuble et la disponibilité de l’immeuble) n'étaient pas disponibles et que la TSLU était alors payable.
Évitement fiscal
La LTSLU contient une règle anti-évitement qui peut s'appliquer pour refuser à une personne un avantage fiscal (c'est-à-dire une réduction, un évitement ou un report de TSLU) résultant d'une opération d'évitement, si l'opération a donné lieu à une utilisation abusive d'une disposition de la LTSLU, ou à un abus de la LTSLU dans son ensemble. En général, une opération d'évitement est une opération qui donne lieu à un avantage fiscal, à moins qu'elle ne soit principalement entreprise ou organisée pour des objets véritables autres que l'obtention d’un avantage fiscal.
Autres considérations en vertu du régime de droit privé québécois et du bijuridisme
La structure de la TSLU traite de questions qui sont spécifiquement liées au droit privé québécois, comme le loyer, la propriété et les immeubles.
Il est donc important de garder à l'esprit que la terminologie et la signification de certaines règles québécoises relatives à la propriété et aux droits civils, contenues dans le Code civil du Québec, peuvent différer de celles de la common law. Dans de tels cas, il peut être nécessaire de se référer aux règles et concepts provinciaux du Québec qui ont trait à la propriété et aux droits civils.
Les auteurs remercient David Blain, étudiant coop, pour sa contribution.
Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec un membre de notre groupe Droit fiscal.
Les courriels non sollicités et les autres renseignements envoyés à Dentons ne seront pas considérés comme confidentiels, pourraient être communiqués à des tiers ou ne pas obtenir de réponse et ne créent pas de relation avocat client. Si vous n’êtes pas un client de Dentons, vous ne devriez pas nous envoyer de renseignements confidentiels.
Ce contenu est disponible en anglais seulement. S'il vous plaît cliquer sur Continuer ci-dessous pour lire cela en anglais.
Vous quittez maintenant le site Web de Dentons. Vous serez redirigé vers le site Web de $redirectingsite en anglais. Pour continuer, cliquez sur « Continuer ».
Vous quittez maintenant le site Web de Dentons. Vous serez redirigé vers le site Web de Beijing Dacheng Law Offices, LLP. Pour continuer, cliquez sur « Continuer ».