À compter du 1ᵉʳ janvier 2023, il sera interdit pour les non-Canadiens d’acheter des immeubles résidentiels au Canada, et ce, pour une période de deux ans, en vertu de la nouvelle Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »)1.
Nous recommandons aux promoteurs, aux agents immobiliers et à toute personne qui participe à la vente de propriétés de prendre connaissance des exigences qu’impose la nouvelle loi, dont voici les principaux points saillants :
Cet article vous présente certains éléments clés de la nouvelle loi ainsi que des mesures que les promoteurs et les vendeurs devraient prendre dès maintenant.
La Loi interdit à une personne qui ne possède pas la citoyenneté canadienne et qui n’est pas un résident permanent du Canada ainsi qu’aux sociétés étrangères et à toute autre personne ou société qui entre dans la définition de « non-Canadien » d’acheter directement ou indirectement des immeubles résidentiels au Canada3. Les obligations contractuelles qui prennent naissance ou qui sont assumées avant le 1ᵉʳ janvier 2023 ne sont pas touchées.
La portée exacte de l’interdiction, y compris les activités qui seront considérées comme un « achat », des précisions quant à ce que le gouvernement considérera comme un « immeuble résidentiel » (p. ex., est-ce qu’un terrain vacant ayant un potentiel de développement sera considéré comme tel?), les catégories de personnes exemptées de l’interdiction et le niveau des investissements non canadiens qui seront autorisés avant qu’une société ne soit réputée être non canadienne, seront abordés dans les règlements qui devraient être publiés dans les mois à venir (les futurs règlements). Les propositions initiales du gouvernement ont été décrites dans un document de consultation et les futurs règlements iront probablement dans le même sens que celles-ci.
Il est important de noter que la contravention de la Loi n’affecte en rien la validité de la vente de l’immeuble résidentiel en cause7. Autrement dit, l’acheteur et le vendeur seront toujours légalement tenus de respecter les obligations qui leur incombent en vertu du contrat, même si la conclusion de ce dernier contrevient à la Loi, à moins que le contrat contienne des dispositions relatives à sa résiliation ou d’autres mesures de protection. On s’attend à ce que les contrats continuent d’être exécutoires par les moyens légaux habituels. On peut présumer que les contrats de cession et de prise en charge seront également exécutoires, même en cas de contravention de la Loi.
L’interdiction d’acheter des immeubles résidentiels ne s’applique pas aux obligations contractuelles qui ont pris naissance ou qui ont été assumées avant le 1ᵉʳ janvier 20238. Sous réserve des futurs règlements, il est implicite que les transferts de propriété seront permis pendant ou après la période d’interdiction de deux ans si l’obligation contractuelle relative à l’achat d’un immeuble résidentiel a pris naissance avant le 1ᵉʳ janvier 2023. Ce qui n’est pas clair, c’est si cette exclusion s’applique aux contrats conditionnels conclus avant le 1ᵉʳ janvier 2023 qui deviennent définitifs le ou après le 1ᵉʳ janvier 2023.
Les futurs règlements définiront les types de transactions qui seront considérés comme des « achats » interdits. Le document de consultation indiquait qu’un « achat » inclurait à la fois le fait « d’acquérir ou de consentir, conditionnellement ou inconditionnellement, un intérêt légal ou équitable ou un droit réel immobilier dans un bien résidentiel ». Si tel est le cas, il sera interdit aux non-Canadiens de conclure des contrats de prévente et de réaliser les opérations d’achat (sauf à l’égard des contrats conclus ou exécutés avant le 1ᵉʳ janvier 2023) au cours de la période de deux ans.
Pour le moment, rien ne nous permet de croire que le gouvernement du Canada prolongera l’interdiction au-delà de la période de deux ans.
Quiconque « conseille, incite, aide ou encourage ou tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager » un non-Canadien à enfreindre la Loi est coupable d’une infraction et passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende pouvant atteindre 10 000 $ CA. De plus, si une société ou une entité enfreint la Loi, la ou les personnes (administrateurs, dirigeants, cadres, mandataires, etc.) qui ont ordonné ou autorisé la commission de l’infraction ou qui y ont consenti ou participé, pourraient être considérées comme des coauteurs de l’infraction10.
La portée de ce qui constitue un service-conseil, une incitation, une aide ou un encouragement est très vague. En cas d’infraction, la responsabilité de l’acheteur sera engagée, mais aussi celle du promoteur, du vendeur, des cédants, des avocats et des conseillers ainsi que des autres personnes impliquées dans la contravention. Par exemple, un vendeur qui conclut un contrat contesté ou consent à la cession d’un contrat à un non-Canadien peut « aider » ou « encourager » l’achat contesté. De plus, les services habituellement offerts dans le cadre du transfert de propriété par des agents immobiliers, des notaires, des avocats, des courtiers en hypothèques et d’autres conseillers professionnels peuvent constituer des « services-conseils » ou de l’« aide » dans le cadre d’un achat par un non-Canadien.
Si l’on découvre plus tard qu’un acheteur en vertu d’un contrat exécutoire est un non-Canadien, les services fournis dans le cadre de la transaction peuvent enfreindre la Loi. En même temps, le refus de conclure la vente ou de fournir des conseils à l’égard de celle-ci peut constituer une violation d’obligations contractuelles, voire d’obligations professionnelles.
En plus d’imposer des amendes, le ministre peut demander au tribunal d’ordonner la vente d’un immeuble acheté en contravention de la Loi1. Les modalités et les conditions de ce type de vente seront établies par les futurs règlements. La Loi prévoit que le vendeur ne peut en aucun cas recouvrer de la vente du bien plus que ce qu’il a payé.
Les personnes qui participent au marché immobilier résidentiel devraient envisager d’inclure dans les contrats d’achat et de vente des dispositions de protection, comme des déclarations et des garanties de la part des acheteurs quant à savoir s’ils sont des non-Canadiens aux termes de la Loi, des restrictions sur les cessions à des non-Canadiens et d’autres recours (par exemple, des indemnités ou des droits de résiliation) qui s’appliquent si l’acheteur est un non-Canadien.
Les promoteurs, en particulier, devraient former leur personnel de vente quant aux exigences de la Loi et devraient s’assurer que leur personnel de vente effectue des vérifications raisonnables pour savoir si les acheteurs sont des non-Canadiens. Ainsi, les promoteurs ne seront pas considérés comme ayant conclu des contrats avec des non-Canadiens sciemment ou par aveuglement volontaire.
De nombreux détails clés seront réglés dans les futurs règlements et Dentons continuera de suivre l’évolution de la Loi. Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec un membre du groupe Droit immobilier de Dentons.
Un merci spécial à Susannah Blary, étudiante en droit, qui a participé à la rédaction de cet article.
1 Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, LC 2022, c 10, art. 235 [la « Loi »]. La Loi sera abrogée au deuxième anniversaire de sa date d’entrée en vigueur : voir le projet de loi C-19, Loi portant exécution de certaines dispositions du budget déposé au Parlement le 7 avril 2022 et mettant en œuvre d’autres mesures, 44e législature, 1re session (sanctionné le 23 juin 2022), art. 236 et 237. 2 Comme nous le verrons plus loin, cela dépend de la façon dont les futurs règlements s’appliqueront aux contrats conditionnels qui deviennent définitifs après le 1ᵉʳ janvier 2023. 3 Voir l’article 4 (1) de la Loi. 4 Ibid., art. 2, définition de « non-Canadien ». 5 Ibid., art. 2, définition d’« immeuble résidentiel ». 6 Ibid, art. 4 (2). 7 Ibid., art. 5. 8 Ibid., art. 4 (5). 9 Loi, supra 1, art. 6 (1). 10 Ibid., art. 6 (2). 11 Ibid, art. 7.
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