L’an dernier, le gouvernement fédéral a adopté la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »), qui interdit aux non-Canadiens d’acheter, directement ou indirectement, des immeubles résidentiels au Canada pendant une période de deux ans, à compter du 1er janvier 2023¹.

Le gouvernement a récemment publié le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (le « Règlement »)², qui a considérablement élargi la portée de l’interdiction, y compris les catégories de personnes et les types de biens résidentiels auxquels elle s’applique et les activités qui seront considérées comme un « achat », ce qui nous porte à croire que l’interdiction prévue par la Loi pourrait s’appliquer à une vaste gamme d'opérations commerciales menées par des sociétés et d'autres entités qui sont partiellement détenues ou contrôlées par des étrangers.

Principaux points à prendre en considération

1. L’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens pourrait s’appliquer à des immeubles commerciaux. La définition d’« immeuble résidentiel » ne se limite pas aux catégories traditionnelles, comme les maisons individuelles, les maisons jumelées ou en rangée et les logements en copropriété, et l’usage de l’immeuble en question n’est pas un élément déterminant, puisqu’aux termes du Règlement, la définition d’immeuble résidentiel comprend tout terrain (pas seulement les terrains vacants) qui répond aux critères suivants :

• Le terrain ne contient pas de logement habitable;
• Le terrain est zoné pour un usage résidentiel ou mixte; et
• Le terrain se trouve dans une agglomération de recensement ou une région métropolitaine de recensement.

Cela signifie que l’interdiction d’achat pourrait s’appliquer à des immeubles commerciaux (comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des immeubles industriels) si l’immeuble est situé sur un terrain zoné à des fins résidentielles ou mixtes, même si l’immeuble est uniquement utilisé à des fins commerciales et qu’aucune utilisation résidentielle n’est prévue. De plus, les terres agricoles se trouvant dans une agglomération de recensement ou une région métropolitaine de recensement (ce qui comprend souvent des régions habituellement considérées comme des régions rurales) peuvent également être assujetties à l’interdiction d’achat par des non-Canadiens, étant donné que les désignations de zonage agricole permettent fréquemment la construction d'une résidence isolée.

2. L'interdiction d'achat par des non-Canadiens pourrait s'appliquer aux baux et aux hypothèques. Selon le Règlement, les activités qui sont considérées comme un « achat » d’un immeuble résidentiel comprennent l’acquisition directe ou indirecte de tout intérêt légal ou équitable, sous réserve de certaines exceptions. Cela signifie que l’interdiction pourrait s’appliquer aux baux commerciaux, aux hypothèques ou à d’autres droits immobiliers si un zonage résidentiel ou à usage mixte est rattaché à la propriété, peu importe l'usage réel. La conclusion d'un contrat d'achat et de vente pourrait donner naissance à un intérêt équitable, et ce, même si le contrat est conditionnel et qu’au final il n’est pas exécuté,  et, par conséquent, être interdite. Comme la Loi s’applique aux achats directs et indirects d’immeubles résidentiels, l’interdiction peut s’appliquer à l’achat d’actions ou d’actifs.

3. L’interdiction pourrait s’appliquer aux sociétés ou aux entités qui sont partiellement sous contrôle étranger. En vertu du Règlement, on entend par « contrôle » la propriété directe ou indirecte d’actions ou de titres de participation représentant 3 % ou plus de la valeur des capitaux propres ou des droits de vote. Si tel est le cas, la société ou l’entité sera réputée être un « non-Canadien » en vertu de la Loi, même si de facto on considère qu’elle est contrôlée par des Canadiens. L’interdiction ne s’applique pas aux sociétés canadiennes dont les actions sont inscrites à la cote d’une bourse de valeurs désignée au Canada.

Incidences potentielles sur les investissements étrangers

Compte tenu de ce qui précède, la Loi et le Règlement pourraient avoir des répercussions négatives importantes sur les investissements étrangers au Canada (et pas seulement sur les investissements immobiliers). Voici quelques exemples hypothétiques :

• La Loi pourrait interdire à un fabricant de vêtements européen (qui parce qu’il est constitué en Europe est considéré comme un « non-Canadien ») de signer un bail pour louer un espace dans un centre commercial à Toronto si le zonage du terrain sur lequel le centre commercial est situé permet une utilisation résidentielle ou mixte.
• La Loi pourrait interdire à une filiale canadienne d’une société d’énergie américaine (un « non-Canadien » du fait que la filiale est contrôlée par une société qui n’a pas été constituée au Canada) d’acquérir des terres agricoles vacantes dans le but d’y construire une nouvelle raffinerie, si ces terres se trouvent dans une région métropolitaine de recensement ou dans une agglomération de recensement.
• La Loi pourrait interdire à un fonds de capital-investissement canadien dont l’un des investisseurs minoritaires est chinois (ce fonds serait réputé être un « non-Canadien » en vertu de la Loi si l’investisseur chinois détient une participation de plus de 3 %) d’acquérir les actions d’une entreprise canadienne de pipelines si les actifs de cette entreprise comprennent des baux fonciers et/ou des servitudes grevant des terrains qui sont réputés être des immeubles résidentiels en vertu de la Loi.
• La Loi pourrait interdire à la filiale canadienne d’un fonds souverain étranger (un « non-Canadien » du fait que la filiale est contrôlée par une société qui n’a pas été constituée au Canada) d’acquérir un îlot urbain vacant dans le but d’y construire une nouvelle tour de bureaux, si le zonage du terrain permet une utilisation résidentielle ou mixte.
• La Loi pourrait interdire à un prêteur privé établi aux États-Unis (qui parce qu’il n’a pas été constitué au Canada sera réputé être un « non-Canadien ») de prendre une débenture ou une hypothèque en garantie d’un prêt, si les actifs grevés comprennent un immeuble résidentiel.

Précautions à prendre

La portée du nouveau règlement a quelque peu surpris le milieu des affaires, qui commence tout juste à prendre la mesure des répercussions qu’il pourrait avoir sur les activités commerciales. La communauté juridique a commencé à demander au gouvernement fédéral de lui fournir des éclaircissements sur les nouvelles règles, car elle croit que ce dernier n’avait pas prévu, en adoptant cette loi, que les répercussions allaient être aussi vastes. D’ici à ce qu’il nous éclaire, il est important que les vendeurs, les acheteurs, les prêteurs et leurs conseillers comprennent la nouvelle loi et ses répercussions sur leurs opérations commerciales.

Pour le moment, nous conseillons aux entreprises et à leurs conseillers de faire preuve d’une grande prudence et de procéder à des contrôles diligents plus poussés lorsque l’opération porte sur des biens immobiliers ou qu’une partie de la propriété ou du contrôle de l’acheteur, du preneur à bail ou du créancier hypothécaire appartient à un non-Canadien.

Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec un membre du groupe Droit

1. Cliquez ici pour lire l’article que nous avons publié au sujet de la Loi.
2. Cliquez ici pour lire l’article que nous avons publié au sujet du Règlement.