Fallos interesantes

Juez árbitro no se encuentra facultado para suscribir una escritura pública de adjudicación en remate en representación de la ejecutada

La actora presentó una reclamación en contra del Conservador de Bienes Raíces de Talcahuano ante el 1° Juzgado Civil de Talcahuano, por la negativa de éste a inscribir una propiedad a su nombre adquirida en virtud de remate efectuado ante Juez Árbitro.

El tribunal de primera instancia rechazó la reclamación, dado que no es facultad del Juez Árbitro el suscribir la escritura pública de adjudicación en representación de la ejecutada, por infringir lo dispuesto en el artículo 635 del Código de Procedimiento Civil. A juicio del sentenciador la materialización del remate y posterior adjudicación del inmueble son facultades exclusivas de la justicia ordinaria, lo que no sucedió en el caso sublite.

Luego, la demandante presentó un recurso de apelación ante la Corte de Apelaciones de Concepción, que confirmó la decisión del 1° Juzgado de Letras de Talcahuano.

A raíz de lo anterior, la demandante interpuso un recurso de casación en el fondo ante la Corte Suprema, sin embargo, el máximo tribunal rechazó el recurso, disponiendo lo siguiente en su considerando quinto:

“Que de acuerdo con los antecedentes relacionados, la recurrente pretende la inscripción de escritura pública de adjudicación en remate de bien raíz efectuada ante juez arbitral, sin que se haya ocurrido a la justicia ordinaria para la ejecución del laudo arbitral, lo que fue constatado de la observación puramente formal efectuada por el conservador para rehusar la inscripción requerida, y de acuerdo con los términos como fue resuelta la petición por la judicatura del fondo, que estableció que al tratarse de una resolución arbitral dictada en un procedimiento de apremio, materializada en remate y adjudicación de inmueble, el juez arbitral no se encontraba facultado para suscribir la escritura pública de adjudicación en representación de la ejecutada, por lo que la solicitud de inscripción del inmueble a nombre de la adjudicataria no es legalmente admisible; la decisión se ajustó a derecho y a las potestades que le han sido entregadas al referido ministro de fe, tal como concluyó la judicatura de mérito, sin que se excediera el ámbito del artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, pues la inscripción solicitada resulta “en algún sentido legalmente inadmisible”; razones por las que el arbitrio deducido debe ser desestimado en esta etapa procesal por adolecer de manifiesta falta de fundamento.”

De esta forma, la Corte Suprema viene a confirmar que tanto la materialización de la subasta de un inmueble como la suscripción de la escritura pública de adjudicación son atribuciones exclusivas de la justicia ordinaria.

Ver Sentencia Rol N°138.320-2022

Procede el resarcimiento de los daños causados por un retiro intempestivo en materia de responsabilidad precontractual

Una empresa inmobiliaria interpuso una demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad precontractual ante el Juzgado de Letras de Pucón en contra de diversos demandados.

La actora señaló que mantuvo distintas negociaciones con los demandados para la adquisición de un inmueble, cuya adquisición tenía por propósito el desarrollo de un proyecto inmobiliario en el lugar. Mencionó que, en base a dicha negociaciones, se verificaron reuniones, actuaciones y gestiones relativas a la obtención, rectificación y precisión de los títulos de dominio, así como el requerimiento de las factibilidades necesarias en la Dirección de Obras de la Municipalidad de Pucón.

La demandante alegó que, sin perjuicio de los actos ejecutados, los demandados se retiraron unilateralmente de las negociaciones sin suscribir la escritura pública de la compraventa pretendida. A raíz de esto, la actora solicitó indemnización de los perjuicios causados a propósito del retiro de las tratativas mantenidas de buena fe por las partes.

El tribunal de primera instancia rechazó la demanda y la Corte de Apelaciones de Temuco confirmó lo resuelto por el Juzgado de Letras de Pucón.

En virtud de lo anterior, la demandante interpuso un recurso de casación en el fondo ante la Corte Suprema, quien rechazó dicho recurso por las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:

“Conviene precisar que la doctrina ha señalado que la regulación legal de la formación del consentimiento no recoge adecuadamente la realidad práctica, en cuanto, con anterioridad a la oferta, suele existir un período previo de negociación o tratativas preliminares, cuyo es el caso de lo alegado en esta causa. El tema ha sido objeto de un muy detallado análisis a fin de establecer si, en esta etapa previa a la formación del contrato, podría o no surgir una responsabilidad para los partícipes de la negociación; responsabilidad que suele denominarse “precontractual”. Sobre la materia, es necesario considerar que durante el período precontractual aún no hay intención de obligarse, sino que existe libertad para negociar, debatir distintas posturas, y así explorar si es o no bueno contratar, intercambiando información."

"Esta Corte Suprema, como se precisa en la causa Rol N° 45.515-2017, ha indicado que las tratativas contractuales o precontractuales constituyen diálogos, intercambios de información y evaluaciones de factibilidad preliminares que preceden a la asunción de obligaciones contractuales y permiten a los negociantes establecer los términos del contrato que procuran celebrar. Al efecto, durante éstas, no existe un vínculo contractual, pero las partes se encuentran vinculadas por una relación de confianza, que da lugar a determinados deberes de conducta exigibles, particularmente deberes precontractuales, y que el retiro durante esta fase es un derecho para las partes, pero ello no excluye la responsabilidad por los daños que se generen por aquel que se desiste sin causa o arbitrariamente."

"Para que opere el resarcimiento por el retiro intempestivo –entonces- se requiere que la negociación esté en un estado de avance tal que exista acuerdo acerca de los aspectos esenciales del contrato que se discute, como también que los demandados hayan creado en la contraparte la certeza de que la negociación concluirá en un contrato, cuestiones todas que no se han cumplido en la especie, como determinaron los jueces del fondo, ya que no se verificaron entre las partes las negociaciones en que se funda la demanda, o por cuanto la prueba rendida no fue suficiente para sustentar en ellas la responsabilidad precontractual alegada."

El fallo en comento viene a confirmar que efectivamente las tratativas preliminares generan obligaciones entre las partes, que emanan de una relación de confianza que genera deberes precontractuales.

Sin embargo, para que opere el resarcimiento por el retiro intempestivo se requiere que la negociación esté en un determinado estado de avance en virtud del cual exista un acuerdo acerca de los aspectos esenciales del contrato que se discute, como también que se haya creado en la contraparte la certeza de que dicha negociación concluirá en un contrato.

Ver Sentencia Rol N°58.002-2021

Para que sea acogida una demanda por pérdida de una chance requiere que se acredite la existencia del perjuicio y el monto a indemnizar

El actor presentó una demanda en contra de un banco de la plaza, ante el 1° Juzgado de Letras de Talcahuano, de indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual, dado que la entidad financiera se habría demorado en alzar una hipoteca, y dicha demora le habría ocasionado al actor la pérdida de un negocio que iba a concretar con la venta del inmueble.

A raíz de lo anterior, el actor solicitó que se condenara a la entidad bancaria al pago de una suma no inferior a la pérdida ocasionada con motivo de la negligencia, ascendente a $253.000.000.- proveniente del negocio que no pudo efectuar.

El Juzgado de Letras de Talcahuano rechazó la demanda, lo cual fue revocado por la Corte de Apelaciones de Concepción, que condenó a la demandada al pago de $15.184.000.- por concepto de indemnización de perjuicios.

 El banco demandado dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo, y la Corte Suprema, acogiendo el recurso de casación en la forma, resolvió rechazar la demanda:

“Que tal como lo describe la doctrina, esta Corte estima que en el caso del daño por pérdida de la chance, resulta ser que el demandante ha perdido una posibilidad u oportunidad cierta, en el caso sub judice de cerrar un negocio, posibilidades que se han visto destruidas por la actuación negligente e injustificadamente errónea del demandado y dicha pérdida es cierta al igual que las oportunidades perdidas, por lo que debe ser acreditado mediante la prueba aportada en el proceso tanto su existencia como el monto a indemnizar.”

“Que en ese orden de ideas, le correspondía al actor en virtud del artículo 1698 del Código Civil, acreditar la existencia del perjuicio y el monto a indemnizar, y no sólo pedir que se le resarza la suma total del precio de la venta del bosque que dejó de percibir, ya que -como ya se dijo- lo indemnizable es la desaparición de la oportunidad de concretar un negocio de venta, no la pérdida del bien o interés mismo al que se pretendía acceder, que sería el valor de venta del vuelo de bosque, que erróneamente el actor pide que se le indemnice en su totalidad.

En ese sentido, si bien las probanzas aportadas son demostrativas que efectivamente existieron negociaciones con la empresa Masisa S.A., lo cierto es que no permiten calibrar el monto de los perjuicios materiales demandados. En efecto, la documental agregada por el actor -carta y correos electrónicos- y la declaración de los tres testigos de oídas, sólo dan cuenta de la existencia de un probable negocio de venta de bosque con la empresa Masisa y que éste no se pudo concretar debido que el banco no alzó oportunamente la hipoteca que gravaba el predio. Pues bien, lo narrado conduce a que los elementos probatorios allegados por el actor en abono de los perjuicios materiales que afirma haber sufrido por el incumplimiento contractual de la contraparte, no conducen a estos sentenciadores a formar certeza del quantum de ganancia que habría logrado el actor al celebrar la compraventa, lo que repercute en la incertidumbre de la cantidad indemnizable por la chance perdida, razón por la cual este ítem de perjuicios no podía prosperar, tal como lo razonó y resolvió el juez de primer grado, que esta Corte comparte.”

El fallo en cuestión es interesante por cuanto la Corte Suprema reconoce la figura jurídica de pérdida de una chance, sin embargo, la prueba de la demandante debe ir dirigida a constatar el daño que se ha ocasionado y el quantum del perjuicio, toda vez que los daños que se indemnizan por esta figura no necesariamente dicen relación con la totalidad del monto del negocio que se perdió por la negligencia de la contraparte.

Ver Sentencia N°75.688-2021