Al momento de realizar la transferencia de dominio de un inmueble, es importante conocer los impuestos, tasas y contribuciones que se deberán asumir dentro de estos procesos, a fin de no llevarse sorpresas que puedan entorpecer la negociación o llegar a convertir la transacción en algo no rentable.

Uno de los impuestos a tomar en cuenta, tal vez el de mayor importancia por ser el de mayor cuantía en las transacciones, es el impuesto a la plusvalía; impuesto que por costumbre es asumido por el vendedor de un inmueble, por constituir un tributo a la ganancia obtenida por el propietario al momento de venderlo.

Existen varios datos claves a saber sobre este impuesto que le serán de utilidad al momento de negociar un inmueble.

1. El impuesto está regulado por el Código Orgánico de Organización Territorial COOTAD y por las Ordenanzas que para este efecto determine cada cantón.
2. El sujeto activo del impuesto es la Municipalidad del cantón dónde se encuentra el inmueble.
3. El sujeto pasivo del impuesto es quien, como dueño del inmueble, lo vende obteniendo una utilidad real.
4. Se establece el impuesto en el 10% sobre la plusvalía que provenga de la transferencia de inmuebles.
5. El impuesto a la plusvalía afecta sólo a inmuebles urbanos, no a inmuebles rurales.
6. Pasados 20 años desde la fecha de adquisición de un inmueble, su venta ya no genera impuesto a la plusvalía. Se debe tomar en cuenta que, en caso de fallecimiento del propietario, la contabilidad de este plazo se suspende y empieza a correr nuevamente a nombre de los herederos desde la fecha en que reciben el inmueble por concepto de sucesión por causa de muerte.
7. Si un inmueble se negocia por un valor menor al de su avalúo catastral, en su transferencia de dominio pagará impuestos por el valor más alto (sea este el valor contractual o el catastral).
8. Están exonerados de este impuesto las transferencias de dominio de bienes inmuebles que se efectúen con el objeto de constituir un fideicomiso mercantil. Es importante considerar que al momento de restituir los derechos fiduciarios de dicho fideicomiso no se generará impuestos a la plusvalía siempre que la restitución se realice a la misma persona que aportó los bienes inicialmente al fideicomiso. En caso de restituirse a un tercero sí se generará este impuesto.
9. Los traspasos de inmuebles, que se realicen en procesos de escisión o fusión de compañías no estarán sujetos al impuesto a la plusvalía.
10. Existe prohibición expresa a los Notarios para otorgar escrituras relativas a transferencias de dominio de inmuebles sin que se presenten los respaldos de los impuestos de transferencia de dominio, mismos que deben incluirse como documentos habilitantes en la escritura. La inobservancia de esta obligación constituye al funcionario en solidariamente responsable del pago de los impuestos.
11. Existe prohibición expresa a los Registradores de la Propiedad para inscribir escrituras que no contengan el pago de impuestos de transferencia de dominio. La inobservancia de esta obligación constituye al funcionario en solidariamente responsable del pago de los impuestos.
12. Existen deducciones aplicables al cálculo de este impuesto que muchas veces se dejan de lado, afectando al contribuyente por no incluirlas en su declaración. Mismas que brevemente descritas son las siguientes:
• Mejoras en construcciones realizadas en el inmueble, siempre que dichos gastos se encuentren debidamente sustentados con facturas y comprobantes de pago.
• Valores pagados por concepto de contribuciones especiales de mejoras y concesión onerosa de derechos. Esa deducción incluye todos los valores pagados por este concepto no sólo del último año sino de todos aquellos pagados por el contribuyente desde la fecha de adquisición del inmueble.
• El 5% de las utilidades líquidas por cada año transcurrido desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la venta.
• La desvalorización de la moneda, según informe al respecto del Banco Central. A continuación, se comparte la tabla aplicable para el presente año:

Tabla de Desvalorización Monetaria¹

Por lo anteriormente expuesto, al ser la plusvalía un impuesto bastante significativo para la utilidad neta a recibir al momento de negociar un inmueble es primordial considerar y analizar los puntos tomados en cuenta en este artículo, a fin de tener claridad sobre su impacto.

1. Fuente: Página Web Banco Central del Ecuador.