Cuando un acreedor garantiza una deuda exigiendo una hipoteca a su deudor, tiene la expectativa de asegurar el pago de esta deuda. La legislación ecuatoriana siempre ha previsto como un derecho del acreedor hipotecario cobrar la deuda, intereses y costas, con los bienes hipotecados (Arts. 2299 y 2326 del Código Civil). Sin embargo, la legislación procesal no contempla una acción especial o más expedita para hacerlo.

Esta necesidad de un procedimiento de cobro más expedito parecía haberse solucionado con la reforma al Código Orgánico General de Procesos (“COGEP”), en el año 2019, en el que se estableció la hipoteca como un título de ejecución (Art. 363 del COGEP). Esta incorporación generó controversia por una potencial vulneración de derechos constitucionales del deudor hipotecario y, una objeción por inconstitucionalidad planteada por el Ejecutivo en contra de esta reforma. La Corte Constitucional dictaminó que no procedía esta objeción y que efectivamente, la hipoteca es un título de ejecución.

A pesar de esto, parece que es un criterio común de los jueces que la hipoteca, en la mayoría de los casos, no es verdaderamente un título de ejecución, ya que, en varias jurisdicciones, como Quito, Guayaquil y Ambato, se han inadmitido demandas de ejecución de hipotecas, bajo al argumento de que no contienen una obligación clara, determinada, líquida y de plazo vencido (Véase Juicio No. 17230-2022-01749).

Como consecuencia, un acreedor hipotecario tenía y todavía tiene, que seguir un procedimiento de conocimiento para declarar el incumplimiento y solo entonces, proceder a ejecutar la sentencia y, si no recibe el pago, subastar los bienes hipotecados. Es decir, la única ventaja que tiene el deudor hipotecario es que tiene certeza de que existe un bien contra el cual puede cobrar al menos en parte su deuda.

Entonces, las preguntas que quedan por responder son si existe alguna manera de hacer que una hipoteca sea verdaderamente un título de ejecución y, si vale la pena utilizar a la hipoteca para garantizar una deuda. La respuesta a ambas preguntas es sí.

La segunda, que es la más sencilla, siempre es recomendable y ventajoso tener una hipoteca, aun cuando no se pueda ejecutar por la vía de ejecución, ya que el acreedor tiene la certeza de que podrá cobrar su deuda, al menos parcialmente, con el bien garantizado.

Respecto a la primera, parece que el criterio jurisprudencial uniforme por el que los jueces se niegan a ejecutar directamente las hipotecas es porque en las mismas no se detalla la deuda y su forma de pago. Entonces, parece posible superar esto si se incorpora esta información en la escritura pública. Lamentablemente, esto limita y excluye a quienes utilizan la hipoteca abierta para garantizar una línea de crédito comercial y que, por lo tanto, no pueden definir al momento de otorgar la hipoteca el monto y forma de pago de la deuda.

Para concluir, es necesario que los acreedores se asesoren adecuadamente al momento de recibir una hipoteca como garantía para asegurar que sus intereses estén cubiertos, en cuanto al monto y la forma de ejecución.