In geval van tweezijdige bemiddeling (ook wel bekend als ‘het dienen van twee heren’) treedt de makelaar op voor zowel de verkoper als de koper. Los van de vraag of dat wenselijk is, zet de makelaar daarmee ook zijn courtage op het spel. Sterker nog, zelfs een professionele partij komt een geslaagd beroep toe op een consumentenbeschermende regeling in dit verband. Op 12 april 2024 oordeelde de kantonrechter namelijk (ECLI:NL:RBAMS:2024:2125) als volgt:

Een makelaar trad op als verkopend makelaar voor de eigenaren (consumenten) van een woning. Deze woning werd ‘off-market’ aangeboden. De makelaar onderhandelde met een gegadigde (een professionele partij) over de aankoop van die woning alsmede over het aan de makelaar te betalen bedrag aan commissie. Dit laatste ging (modern) via whatsappverkeer. Het door de makelaar voorgestelde bedrag werd door de koper geaccepteerd, waarna de woning via een schriftelijke koopovereenkomst is verkocht en geleverd aan deze koper. Vervolgens heeft de makelaar aanspraak gemaakt op de met de koper overeengekomen commissie, maar die bleef onbetaald.

Volgens de koper zou er i) geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst tot stand zijn gekomen, ii) zouden er geen bemiddelingsdiensten zijn verricht en bovendien zou de makelaar iii) twee heren hebben gediend.

De kantonrechter maakt met het eerste verweer korte metten. Een ondertekend stuk is niet nodig voor de totstandkoming van een overeenkomst. Ook een mondelinge afspraak of via elektronische communicatie is geldig. Daar komt bij dat er wel degelijk werkzaamheden zijn verricht, waaronder het opstellen van een (concept) koopovereenkomst. Blijft over de vraag of het derde verweer slaagt.

De kantonrechter constateert dat de makelaar zowel voor verkopers als koper heeft bemiddeld. Het feit dat zij kosteloos voor verkopers heeft bemiddeld, laat onverlet dat er wel degelijk een bemiddelingsafspraak tot stand is gekomen tussen de makelaar en verkopers. Tweezijdige bemiddeling is niet zonder meer verboden, maar in sommige situaties mag van de kopende partij voor wie is bemiddeld geen courtage/ loon worden gevraagd. Die situatie doet zich hiervoor. In artikel 7:417 lid 4 BW is bepaald dat als het gaat om een transactie inzake onroerend goed en een van de partijen is een consument, de makelaar geen recht heeft op loon jegens de kopende partij. Deze regel is van dwingend recht. Het maakt daarbij niet uit of de kopende partij een consument is of niet. En dat maakt deze uitspraak relevant. Ook maakt het niet uit of de verkopende partij wel of geen courtage is verschuldigd. Door van deze wettelijke beschermingsmaatregel af te wijken, heeft de makelaar met de koper een afspraak gemaakt die vernietigbaar is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW.

De kantonrechter besteedt aan het slot van haar uitspraak nog expliciet aandacht aan het feit dat ook een professionele partij zich kan beroepen op deze consumentenbescherming. In de literatuur bestaat hierop kritiek. De bedoeling van de wetgever is niettemin om misstanden op de woningmarktbemiddeling tegen te gaan ongeacht of de consument de koper of de verkoper is. In deze gevallen mag enkel van de verkopende partij courtage worden gevraagd, dit mede uit een oogpunt van eenduidigheid. In deze zaak kostte dat de makelaar dus zijn commissie.

Cornélie Arnouts, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid