Wanneer er na de koop van een woning een gebrek aan het licht komt, is het vaak de vraag of de verkoper hiervan afwist en of de koper op de hoogte had kunnen zijn van dit gebrek. Enerzijds rust op een koper een onderzoeksplicht en anderzijds rust op een verkoper een mededelingsplicht.

Als de koper onvoldoende onderzoek doet, dan komt een gebrek veelal voor zijn rekening. Dat is echter anders wanneer de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Als een verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden, dan kan hij zich er over het algemeen niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft verricht.

Zeer recent lag aan de rechtbank Rotterdam¹ de vraag voor of er op een verkoper een mededelingsplicht rustte met betrekking tot de gebrekkige fundering van zijn woning. De vervolgvragen waren of hij aan deze mededelingsplicht had voldaan én of de kopers aan hun onderzoeksplicht hadden voldaan.

Twee dagen vóór het tekenen van de koopovereenkomst stuurt (de tussenpersoon van) de verkoper een aantal documenten naar de makelaar van de kopers. Pas twee dagen ná het tekenen van de koopovereenkomst ontvangen de kopers deze documenten van hun aankoopmakelaar. Bij deze documenten zitten onder andere de notulen van een recente VvE-vergadering. In deze notulen is te lezen dat er problemen zijn met de fundering en dat deze moeten worden verholpen.

De rechtbank komt tot het oordeel dat op de verkoper een mededelingsplicht rust. De verkoper wist, of had in ieder geval moeten weten, dat het funderingsprobleem speelde en dat dit van belang zou zijn voor de kopers. De vervolgvraag is dan of de verkoper ook aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan.

De rechtbank oordeelt dat de verkoper wel heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht door de notulen van de VvE-vergadering aan de kopers te (laten) sturen. Relevant hierbij is de wijze waarop de koop tot stand is gekomen. De kopers brengen zonder de woning te bezichtigen en zonder voorbehoud tweemaal een bod uit op de woning. Pas na de acceptatie van hun bod, bezichtigen de kopers de woning, maar deze bezichtiging houden de kopers erg beperkt. De kopers laten geen bouwkundig onderzoek verrichten en ze wachten niet de documentatie af, die ze wel hebben opgevraagd, voordat ze overgaan tot het tekenen van de koopovereenkomst. Pas na het tekenen van de koopovereenkomst zien de kopers dus pas de notulen in van de VvE-vergadering.

Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de verkoper heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht en dat de kopers niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Het sturen van de notulen was volgens de rechtbank genoeg om te voldoen aan de mededelingsplicht. Het lag op de weg van de kopers om aanvullend onderzoek te doen naar de fundering. Voor zover de kopers niet tijdig over de beschikbare informatie beschikten vanwege nalaten van hun makelaar, valt dat niet aan de verkoper te verwijten en komt dat voor rekening en risico van de kopers. Duidelijk is dat de kopers weinig moeite hebben gedaan om meer te weten te komen over de staat van de woning die zij kochten en dat zij de koopovereenkomst zelfs al getekend hadden vóórdat zij opgevraagde informatie over de woning hadden ontvangen.

Dat de kopers hier niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan, lijkt mij helder. De vraag komt bij mij op of de verkoper wel daadwerkelijk aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. Weliswaar heeft de verkoper feitelijk gezien de informatie over de gebrekkige fundering gedeeld met de kopers, door het (laten) sturen van de VvE-notulen, maar ik vraag mij af of de verkoper dit niet explicieter had moeten melden aan de kopers. Een gebrekkige fundering is immers niet ‘zomaar wat’.

De kopers zullen niet blij zijn met hun makelaar. De makelaar beschikte immers voor het tekenen van de koopovereenkomst over de VvE-notulen, maar deelde deze informatie pas na het tekenen van de koopovereenkomst. Of de kopers ook daadwerkelijk hun aankoopmakelaar hebben aangesproken, is mij niet bekend.

1. Rechtbank Rotterdam 17 november 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:11293.