Op 23 november jl. heeft het Ministerie van Buitenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een wetsvoorstel ter consultatie gelegd over huur en koop van onroerend goed. Kort gezegd maakt dit wetsvoorstel mogelijk dat in een specifiek gebied ‘opkoopbescherming’ wordt ingevoerd zodat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning (voor eigen bewoning) meer kans maken. Verder beoogt men langere tijdelijke huurcontracten te kunnen sluiten. Het wetsvoorstel ligt tot 22 december a.s. voor inspraak ter consultatie.

Aanleiding voor het wetsvoorstel is de brief van minister Ollogron van 15 mei 2020 aan de Tweede Kamer waarin maatregelen staan om excessen op de woningmarkt te voorkomen.

Opkoopbescherming

Gemeenten krijgen de mogelijkheid om een opkoopbescherming in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. Via een verordening kunnen gemeenten invulling geven aan de opkoopbescherming. Opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar grote schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of met het doel om de leefbaarheid van de wijk te behouden. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd, zullen er minder woningen worden gekocht om deze te verhuren. Enkel in uitzonderingsgevallen kunnen verhuurders een verhuurvergunning aan vragen. Een vergunning moet in ieder geval worden gegeven wanneer er sprake is van verhuur aan een familielid- of aanverwante tot de tweede graad, de woning tijdelijk verhuurd wordt wanneer de eigenaar zelf reeds een jaar in de woning heeft gewoond en zelf tijdelijk niet in de woning kan wonen (bijvoorbeeld werk in het buitenland), of de woning onlosmakelijk onderdeel van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand uitmaakt. Daarnaast kunnen gemeenten extra uitzonderingsgevallen formuleren waarop een vergunning moet worden afgegeven. Negen gemeenten hebben bij het Ministerie van Buitenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kenbaar gemaakt interesse te hebben in het instrument.

Flexibiliteit tijdelijke huurcontracten

Het is op dit moment mogelijk een tijdelijk huurcontract te sluiten voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woningen en maximaal vijf jaar bij onzelfstandige woningen. Een verhuurder hoeft zo’n huurcontract niet op te zeggen, maar enkel de huurder te waarschuwen (binnen een bepaald tijdvak). Wel heeft de huurder de mogelijkheid het huurcontract tussentijds op te zeggen. Het huurcontract kan niet worden verlengd zonder het tijdelijke karakter te verliezen. Als gevolg van de Corona, was het, het afgelopen jaar mogelijk om in bepaalde situaties, de looptijd van het huurcontract iets op te rekken.

In de praktijk blijken zich meer situaties voor te doen waarbij de behoefte kan bestaan om een tijdelijk contract te verlengen zonder dat het tijdelijke karakter verloren gaat. Men denkt hierbij vooral aan arbeidsmigranten, bewoners van flexwoningen of mensen die moeten wachten op een nieuwbouwwoning. Dit wetsvoorstel beoogt dus de duur van tijdelijke huurcontracten te verlengen. Enerzijds wordt de woonzekerheid voor huurders voor langere tijd gegarandeerd. Anderzijds wordt door de mogelijkheid van een minimumduur aan de verhuurder meer houvast geboden. De minimum duur is afhankelijk van de looptijd. De mogelijkheid voor huurders om tussentijds op te zeggen kan resulteren in onvoorziene en frequente leegstand en mutatiekosten. De mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen zonder dat automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, leidt tot meer flexibiliteit in de relatie tussen verhuurder en huurder. Hiermee hoopt het kabinet dat er een ruimere voorraad aan huurwoningen ontstaat of zal worden aangeboden die voor een tijdelijke periode van een aantal jaren aan de bestaande voorraad kan worden toegevoegd. Let op: Ook wil men in de wet opnemen dat bij contracten voor onbepaalde tijd voortaan een minimum duur kan worden opgenomen. Dit zou aansluiten bij de huidige praktijk.

Tijdelijke huurovereenkomsten worden dus voor een langere periode mogelijk gemaakt (voor zelfstandige woningen tot maximaal drie jaar), evenals een (eenmalige) verlenging (mits binnen de maximale termijn gebleven wordt) en de mogelijkheid wordt geïntroduceerd om een minimumduur op te nemen waarbinnen niet kan worden opgezegd. De maximale duur voor onzelfstandige woningen blijft vijf jaar (maar dus wel met de mogelijkheid om binnen die vijf jaar een verlenging overeen te komen). Tussentijdse aanpassing van de voorwaarden van het huurcontract is niet mogelijk en verlenging kan alleen plaatsvinden binnen de termijn voor aanzegging, of daarna, wanneer de verhuurder tijdig heeft aangezegd.

Let op: deze wetswijziging bevat geen dwingende maatregelen, maar geeft huurders en verhuurders slechts meer opties om de huurovereenkomst vorm te geven. Voor toetsing van de aanvangshuur, blijft er de toegang tot de huurcommissie. De termijn wordt wel verlengd, indachtig de termijn in het wetsvoorstel.

Wij houden het wetgevingsproces in de gaten en melden ons bij ontwikkelingen.