Makelaar en opdrachtgever (ook: verkoper) zijn overeengekomen dat makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van de woning van opdrachtgever. In de schriftelijke opdrachtbevestiging van 2 mei 2011 is opgenomen: “Wij zijn overeengekomen dat er een courtage berekend gaat worden van 1,25%. Dit is exclusief btw en advertentie-/verkoopkosten.” Op 16 september 2011 is de woning door bemiddeling van de makelaar verkocht aan de koper voor een koopprijs van € 812.500,-. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, inhoudende dat koper de koopovereenkomst kon ontbinden indien hij niet voor 7 oktober 2011 de toezegging had verkregen voor een geldlening ter financiering van de totale koopsom plus kosten koper. Hierbij is bepaald dat koper slechts een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen indien aan verkoper of aan de makelaar ten minste twee schriftelijke afwijzingen van verschillende geldverstrekkende instellingen worden overgelegd. Verkoper en koper hebben de ontbindende voorwaarde verlengd tot 28 oktober 2011. Koper heeft de koopovereenkomst per e-mail ontbonden. Bij de e-mail was één afwijzing van een bank gevoegd, en de mededeling van een hypotheekadviseur dat de tweede afwijzing zou volgen. De verkoper heeft het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde aanvaard. De makelaar is op zijn beurt van mening dat een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen verkoper en koper (er zou niet zijn voldaan aan de voorwaarden voor ontbinding), en dat hij derhalve recht heeft op courtage. De makelaar vordert daarom betaling van courtage van verkoper (zijn opdrachtgever).

De kantonrechter en het hof wijzen de vorderingen van de makelaar af. Volgens het hof was de makelaar geen partij bij de koopovereenkomst tussen verkoper en koper, en kan hij zodoende niet oordelen of de koopovereenkomst terecht was ontbonden. Het hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat zowel verkoper als koper van oordeel zijn dat de koopovereenkomst terecht is ontbonden. De makelaar gaat in cassatie tegen de uitspraak van het hof.

De Hoge Raad acht de klacht van de makelaar gegrond:

“Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster], het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.”

Dit leidt echter niet tot cassatie. De Hoge Raad komt namelijk (in lijn met de kantonrechter) tot het oordeel dat de koopovereenkomst door koper waarschijnlijk rechtsgeldig is ontbonden. De Hoge Raad doet de zaak daarmee zelf af en verwerpt het cassatieberoep.

Hoewel het uit de betreffende uitspraak niet duidelijk wordt, kunnen we voetstoots ervan uitgaan dat in onderhavige kwestie de NVM-voorwaarden van toepassing zijn verklaard, en dat de afspraken voor de makelaar strenger zijn dan het wettelijk regime. Dit betekent dat enkel courtage is verschuldigd als sprake is van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst. De makelaar is van oordeel dat hiervan sprake was, en dat de niet-uitvoering enkel voortkwam uit het feit dat partijen er vrijwillig van hebben afgezien. Dat staat volgens de Hoge Raad geenszins vast - het is aannemelijk dat de koopovereenkomst terecht is ontbonden.

Hoewel de klacht gegrond wordt verklaard, heeft de betreffende makelaar dus geen baat gehad bij dit arrest van de Hoge Raad, maar dat kan in andere gevallen anders zijn. “Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat verkoper dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van makelaar op de voor zijn diensten overeengekomen courtage.” Het is daarbij goed om te weten dat de Geschillencommissie Makelaardij veel geschillen over courtage (onder voorwaarden) kan behandelen. Dat is voor beide partijen een stuk goedkoper dan de gang naar de rechter. Nadeel is wel dat die uitspraak in beginsel bindend is.