Le 17 mars 2016, le gouvernement du Québec a présenté son budget 2016-2017, qui comporte d'importantes modifications à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la Loi).

La Loi prévoit que toute municipalité doit percevoir un droit de mutation sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire. Or, il est apparu que le recours à différents stratagèmes a permis à certains cessionnaires de bénéficier des dispositions accordant une exonération du paiement du droit de mutation dans des situations où le droit de mutation aurait normalement dû être payé.

Resserrements à certaines dispositions accordant une exonération du paiement du droit de mutation

La Loi prévoit une exonération du paiement du droit de mutation lorsque le transfert d’un immeuble est effectué par un cédant, qui est une personne physique, à un cessionnaire, qui est une personne morale dont au moins 90 % des actions de son capital-actions, émises et ayant plein droit de vote, sont la propriété du cédant immédiatement après le transfert.

Inversement, une exonération est prévue lorsque le transfert d’un immeuble est effectué par un cédant, qui est une personne morale, en faveur d’une personne physique qui, immédiatement avant le transfert, est propriétaire d’au moins 90 % des actions émises, ayant plein droit de vote, du capital-actions du cédant.

De plus, la Loi prévoit une exonération lorsque le transfert d’un immeuble est effectué entre deux personnes morales étroitement liées. À cet égard, une personne morale est étroitement liée à une personne morale donnée si, au moment du transfert, l’une des situations suivantes s’applique :

• au moins 90 % des actions émises, ayant plein droit de vote, du capital-actions de la personne morale sont la propriété de la personne morale donnée, d’une filiale déterminée de la personne morale donnée, d’une personne morale dont la personne morale donnée est une filiale déterminée, d’une filiale déterminée d’une personne morale dont la personne morale est une filiale déterminée ou d’une pluralité de telles personnes morales ou filiales;
• au moins 90 % de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du capital-actions de la personne morale sont la propriété de la personne morale donnée;
• au moins 90 % de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du capital-actions de la personne morale et de la personne morale donnée sont la propriété soit d’une même personne morale, soit d’un même groupe de personnes morales.

Les modifications consistent à :

• apporter une précision concernant le seuil de 90 % mentionné ci-dessus qui doit s’établir en calculant le nombre de votes rattachés aux actions du capital-actions de la personne morale pour déclencher l'application de la condition d’exonération lors du transfert d’un immeuble effectué entre une personne physique et une personne morale ainsi qu’entre deux personnes morales étroitement liées;
• introduire une obligation de maintien de la condition d’exonération, pour un période de 24 mois, lors du transfert d’un immeuble effectué entre une personne physique et une personne morale ainsi qu’entre deux personnes morales étroitement liées;
• introduire un mécanisme de divulgation applicable lorsque la condition d’exonération cesse d’être satisfaite dans le cas du transfert d’un immeuble effectué par un cédant, qui est une personne physique, à un cessionnaire, qui est une personne morale, ainsi qu’entre deux personnes morales étroitement liées;
• restreindre la portée des dispositions d’exonération lors du transfert d’un immeuble entre deux personnes morales étroitement liées en révoquant : (i) la disposition accordant l’exonération du paiement du droit de mutation lorsqu’au moins 90 % de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du capital-actions d’une personne morale sont la propriété d’une même personne morale, et (ii) la disposition accordant l’exonération du paiement du droit de mutation lorsqu’au moins 90 % de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du capital-actions d’une personne morale et de la personne morale donnée sont la propriété soit d’une même personne morale, soit d’un même groupe de personnes morales.

De plus, compte tenu des resserrements apportés à certaines dispositions accordant une exonération du paiement du droit de mutation, la règle anti-évitement prévoyant l’imposition d’un droit supplétif en matière de droits de mutation instaurée en 1993 sera abrogée.

Modification du moment d’exigibilité du droit de mutation et introduction d’un mécanisme de divulgation des transferts d’immeubles non inscrits au registre foncier

• Modification du moment d’exigibilité du droit de mutation

La Loi prévoit que ce droit de mutation est dû à compter de l’inscription au registre foncier de l’acte constatant le transfert d’un immeuble.

Ainsi, bien que la créance relative au droit de mutation naisse au moment du transfert d’un immeuble, la possibilité pour la municipalité de percevoir cette créance est suspendue jusqu’au moment de l’inscription au registre foncier de l’acte constatant le transfert de cet immeuble.

Considérant que la Loi a pour but d’imposer le transfert d’un immeuble, et non l’inscription au registre foncier de l’acte constatant le transfert de cet immeuble, la Loi sera modifiée afin que le droit de mutation devienne dû à compter de la date du transfert d’un immeuble.

Le droit de mutation résultant du transfert d’un immeuble sera payable avant le trente et unième jour suivant l’envoi du compte au cessionnaire par la municipalité. Il portera intérêt à compter de ce jour au taux alors en vigueur pour les intérêts sur les arriérés de ces taxes.

• Introduction d’un mécanisme de divulgation des transferts d’immeubles non inscrits au registre foncier

La Loi sera modifiée afin d’exiger du cessionnaire d’un immeuble qu’il avise la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble lorsque l’acte constatant le transfert de cet immeuble n’est pas inscrit au registre foncier.

L’avis de divulgation devra être produit à la municipalité dans les 90 jours suivant la date du transfert de l’immeuble, à moins que l’acte le constatant ne soit inscrit au registre foncier au plus tard à l’échéance de ce délai, et il devra être accompagné d’une copie authentique de l’acte notarié en minute ou d’une copie de l’acte sous seing privé constatant le transfert de l’immeuble.

• Prescription

La créance relative au droit de mutation résultant du transfert d’un immeuble se prescrira par trois ans à compter du jour de la production de l’avis de divulgation à la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble, à l’exception de tout montant impayé de cette créance par suite d’une déclaration frauduleuse ou équivalant à une fraude. Pour plus de précision, aucun délai de prescription ne commencera à courir relativement à un transfert d’immeuble qui n’aura pas été divulgué.

• Défaut de produire l’avis de divulgation dans le délai requis

La Loi sur les impôts sera modifiée de façon qu’un cessionnaire soit tenu de payer au ministre du Revenu un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation dû à l’égard du transfert d’un immeuble effectué en sa faveur s’il ne produit pas à la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble, à l’intérieur du délai requis, l’avis de divulgation du transfert.

Le cessionnaire d’un immeuble qui ne produira pas l’avis à la municipalité concernée dans le délai requis sera tenu de payer, au ministre du Revenu, des intérêts calculés à partir de la date où il est devenu en défaut de produire l’avis de divulgation jusqu’à la date à laquelle le ministre reçoit le paiement du droit supplétif.

• Divulgation volontaire

Le cessionnaire d’un immeuble qui ne produira pas l’avis à la municipalité concernée dans le délai requis pourra se prévaloir de la politique de divulgation volontaire de Revenu Québec, pourvu que cette divulgation respecte les conditions pour bénéficier de cette politique.

Introduction d’une exonération du paiement du droit de mutation lorsque le transfert d’un immeuble est effectué entre des ex-conjoints de fait

La Loi sera modifiée afin d’introduire une exonération du paiement du droit de mutation lorsque le transfert d’un immeuble est effectué entre des ex-conjoints de fait dans les douze mois suivant la date où ils ont cessé d’être des conjoints en raison de l’échec de leur union.

Reconnaissance d’une exemption de droits accordée à certaines organisations internationales gouvernementales

Lorsqu’il accueille sur son territoire une organisation internationale gouvernementale, le gouvernement du Québec lui consent, en vertu d’une entente, diverses exemptions, exonérations et prérogatives de courtoisie pour lui permettre de remplir adéquatement son mandat et en faciliter l’accomplissement.

Des modifications seront apportées à la Loi pour prévoir qu’un cessionnaire, qui est une organisation internationale gouvernementale qui a conclu une entente avec le gouvernement relativement à son établissement au Québec, est exonéré du paiement du droit de mutation et du droit supplétif à l’égard du transfert d’un immeuble. Ces modifications s'appliqueront de façon déclaratoire.

Le présent sommaire de modifications a été préparé par Jonathan Nuss et Sara Reid, deux avocats du bureau de Montréal de Dentons.